Proprietários de imóveis disponíveis para locação há mais de três meses no mercado, e que não conseguem atrair interessados, precisam começar a rever alguns fatores que podem estar dificultando a negociação. A diretora de locação da Regional Secovi de Campinas, sindicato que representa as empresas do setor da construção, Rosana Chiminazzo, diz que nas condições atuais do mercado imobiliário, o tempo razoável de prateleira de um imóvel para locação gira em torno de três meses.
Se a unidade estiver localizada em São Paulo, o tempo cairia para um mês para imóvel residencial. Na Capital, pesquisas do setor apontaram que o tempo médio para locação em junho era de 18 a 38 dias para apartamento e de 13 a 32 dias para casas.
ENCALHE
Independentemente do mercado onde o imóvel está localizado — Capital ou Interior — o aumento do tempo de oferta da unidade pode estar ligado a erros em alguns aspectos e que acabam “encalhando” o produto. O primeiro ponto observado é o preço pedido, que deve ser o resultado de uma avaliação baseada na situação econômica e no preço médio praticado para imóveis semelhantes, observa Rosana.
“O momento é de uma grande oferta de imóveis para locação na cidade, o que sugere repensar os valores e oferecer mais flexibilidade no negociação”, defende a diretora do Secovi.
Isso significa que, mesmo imóveis bem localizados, amplos e com garagem, nem sempre serão locados pelo preço idealizado pelos seus proprietários, dadas as condições do mercado.
A ampliação da oferta de produto gera mais opções aos interessados, levando imóveis com preço baixo e péssimas condições de conservação a permanecerem mais tempo desocupados. Rosana ressalta que a preocupação do proprietário com as condições físicas da propriedade é fundamental para acelerar a ocupação do imóvel, seja ele residencial ou comercial.
BOA APARÊNCIA
A boa aparência do produto, principalmente com relação à pintura e atualizações nos ambientes, como remoção de banheira antiga, troca de piso desgastado e instalação de armários planejados, segundo a executiva da entidade, são fundamentais para a escolha do imóvel. “Quem procura um imóvel para locar irá preferir a opção mais atualizada”, reforça.
Considerando sua experiência no setor, por administrar uma das imobiliárias mais tradicionais do mercado, Rosana conta que após o período de 90 dias, o proprietário precisa reposicionar o imóvel no mercado, e a melhor forma é começar a ouvir os comentários das pessoas que visitam o local, o que acham da localização e das condições de conservação.
Em imóveis comerciais não é diferente, a única peculiaridade é que geralmente os interessados no ponto comercial aceitam reformar o imóvel mediante negociação do preço do aluguel durante um determinado período.
“Já houve casos em o locatário assumiu o conserto do telhado com redução do aluguel por um período de seis meses”, conta a diretora de locação do Secovi. Quando as reformas implicam em mudanças nas características do imóvel e que serão executadas pelo inquilino, ele fica responsável pela regularização das alterações nos órgãos públicos.
Outro ponto que pode restringir as negociações da locação é a forma de garantia locatícia. Rosana esclarece que o tipo de garantia aceita fica a critério do locador que, por exemplo, pode preferir somente o seguro fiança. Outra opção é o título de capitalização referente a 10 ou 12 aluguéis.
PRINCIPAIS ERROS
– Oferecer o imóvel em péssimo estado de conservação faz com que o imóvel perca a atratividade em razão do volume de unidades disponíveis e da oferta de imóveis mais competitivos em preço e aspecto físico
– Não adaptar o imóvel para comércio e não aceitar negociar o valor do aluguel para que o interessado faça a reforma
– Ser inflexível na aceitação do tipo de garantia locatícia. Além de fiador o mercado também opera o seguro fiança e título de capitalização
– Não permitir que o locatário faça pequenas alterações no imóvel, por exemplo, furar as paredes para instalar armários de cozinhas e quadros. São modificações que serão revertidas antes da entrega do imóvel, pois o inquilino se compromete a deixar a unidade nas condições em que foi encontrada
– Não optar pela exclusividade. Anunciar o imóvel em várias imobiliária denota a impressão de ser um local difícil de alugar. Outro problema é que muitas empresas com a chave dificulta rastrear quem deixou luz acesa e janelas abertas, por exemplo.
– Não oferecer armários planejados. As novas gerações são adeptas a imóveis que oferecem o máximo de comodidade.
Rosana Chiminazzo Moreira é diretora da Chiminazzo Imóveis, diretora de locação do Secovi e vice presidente da Rede Imobiliária Campinas Secovi
